Droit du bail en Suisse : guide complet pour locataires et propriétaires

Bail, durée de location et résiliation

Contrat de location

En Suisse, un contrat de location régit les droits et les obligations des locataires et des bailleurs. Ci-dessous, découvrez les éléments qui doivent impérativement y figurer, les points à surveiller dans les parties en petits caractères et les clauses particulièrement importantes. Vous pourrez ainsi mieux examiner votre contrat de location, repérer les pièges courants et éviter les mauvaises surprises.
Découvrez les éléments qui doivent figurer dans un contrat de location ainsi que les droits et obligations en vigueur en Suisse.

Bail à durée déterminée

Les baux à durée indéterminée sont courants pour les appartements. Les parties peuvent choisir la fin de chaque mois comme date de résiliation. Il en va autrement pour un bail à durée déterminée. Celui-ci prend fin automatiquement à la date convenue et les parties ne peuvent en principe pas le résilier. Il est impossible de contester la résiliation. Seule une prolongation du bail est possible sous certaines conditions.
Tout ce qu'il faut savoir sur le contrat de bail à durée déterminée en Suisse, des dispositions légales aux principales particularités.

Résilier un bail

Les locataires peuvent résilier le contrat de location dans le délai de préavis par courrier recommandé. Les bailleurs doivent résilier le contrat à l’aide d’un formulaire officiellement approuvé. La résiliation ne doit pas nécessairement être motivée. Chaque partie peut toutefois exiger une justification. La loi n’impose aucune forme particulière. Toutefois, pour des raisons de preuve, vous devez toujours l’effectuer par écrit.
Voici ce que vous devez prendre en compte lorsque vous résiliez le contrat de location.

Résiliation hors délai

En Suisse, les baux prévoient généralement un délai de préavis. Normalement, ce délai est de trois mois, sauf indication contraire dans le contrat. Ainsi, si vous souhaitez déménager au 1^er janvier, par exemple, vous devrez déposer votre résiliation dès le mois de septembre. Mais si vous souhaitez quitter votre logement dans un délai plus court, il faudra procéder à une résiliation hors délai. Il sera aussi impératif de trouver de nouveaux locataires acceptables et solvables, si vous ne souhaitez pas continuer à payer votre loyer après votre déménagement.
Vous trouverez ici les conditions concrètes que les nouveaux locataires doivent remplir.

Prolongation du bail

Certaines résiliations de bail peuvent constituer un cas de rigueur pour les locataires. Dans des cas justifiés, le droit locatif prévoit ce que l’on appelle une prolongation du bail. La prolongation du bail vise à donner au locataire plus de temps pour trouver un nouvel appartement ou une nouvelle maison. Il doit toutefois être en mesure de prouver que la résiliation du contrat entraînerait une situation de rigueur, qui ne saurait être justifiée par les intérêts du bailleur. 
Découvrez ici tout ce que vous devez savoir sur la prolongation du bail.

Procès-verbal d’état des lieux

En Suisse, le bailleur ou l’agence immobilière consigne le transfert d’un logement dans un procès-verbal de remise des clés. Ce document écrit décrit en détail l’état d’un appartement ou d’une maison au moment de l’emménagement ou du déménagement. Il sert avant tout à conserver des preuves et vise à éviter tout litige ultérieur entre le locataire et le bailleur.
Toutes les informations importantes sur le procès-verbal de remise des clés pour les logements en location. 

Remise des clés

Lors de la remise du logement, vous devez l’avoir entièrement vidé, nettoyé de fond en comble et le remettre au propriétaire avec toutes les clés. Mieux vous vous préparerez à la remise du logement, plus celle-ci se déroulera sans encombre.
Voici comment faire en sorte que la remise du logement se passe le mieux possible.

Loyer, charges et caution

Taux d’intérêt de référence

Début septembre 2025, l’Office fédéral du logement (OFL) a abaissé le taux d’intérêt de référence à 1,25%. Selon l’OFL, cette baisse du taux d’intérêt de référence donne désormais droit aux locataires, en principe, à une réduction de loyer de 2,91%, si le loyer actuel est calculé sur la base d’un taux de 1,50%. Dans le cas contraire, le droit à une réduction de loyer plus importante s’applique.
Ce qu'il faut savoir sur le taux d’intérêt de référence, que vous soyez locataire ou bailleur.

Augmentation de loyer

Conformément à l’article 269d du Code des obligations, les bailleurs peuvent augmenter le loyer à tout moment à la prochaine date de résiliation possible. Ils doivent notifier l’augmentation de loyer aux locataires au moins dix jours avant le début du délai de préavis, au moyen d’un formulaire approuvé par le canton, et la motiver. Les augmentations de loyer ne sont pas abusives si les bailleurs peuvent les justifier par une hausse des coûts.
Aperçu de tous les motifs légitimes justifiant une augmentation de loyer.

Réduction de loyer

Si les taux hypothécaires, et donc le taux d’intérêt de référence, baissent, de nombreux locataires (mais pas tous) auraient droit à une réduction de loyer. Ces derniers doivent toutefois prendre eux-mêmes l’initiative, car les bailleurs ne baisseront pas le loyer de leur propre chef.
Ce que vous devez faire pour obtenir une réduction de loyer.

Loyer et charges

Il existe des règles régissant le montant du loyer, tout comme le décompte des charges. Pour déterminer si un loyer est équitable, il faut se poser trois questions : le loyer couvre-t-il les coûts ? Est-il conforme au marché ? Est-il légalement admissible ?
Nous vous expliquons comment le loyer est calculé en Suisse.

Caution locative

Comme dans de nombreux autres pays, il est courant en Suisse que les bailleurs exigent de leurs locataires une caution ou un dépôt de garantie. La caution leur sert de garantie en cas de dommages causés au bien loué et en cas de loyers ou de charges impayés. 
Découvrez quelles sont les règles applicables à la caution et quel peut être son montant maximal.

Droits et obligations dans le cadre de la location au quotidien

Petits travaux d’entretien

C’est au plus tard au moment d’un déménagement que les dégâts (plus ou moins importants), survenus dans le logement pendant la durée de la location sont constatés. Il peut s’agir, par exemple, d'encadrements de porte abîmés, de vis ou de ferrures desserrées, d'une fissure dans une vitre ou d’une plaque de cuisson recouverte de résidus alimentaires incrustés.
Qui est responsable de ces dégâts et qui doit prendre en charge les petits travaux d’entretien ?

Dégâts dans le logement loué

Vivre dans un logement laisse des traces. Mais tous les dommages ne sont pas à la charge des locataires. Il y a une différence de responsabilité entre une moquette élimée par un usage standard et un trou causé par une cigarette. Le premier cas relève de l’usure normale, tandis que le second constitue un dommage causé par les locataires. Les dommages résultant d’une utilisation soigneuse au fil du temps sont considérés sont à la charge des bailleurs.
Ici, retrouvez qui prend en charge quels dommages dans un logement loué.

Les nuisibles dans l’appartement

Qu’il s’agisse de mites, de coléoptères ou d’autres hôtes indésirables : en cas d’infestation de nuisibles dans votre logement, il est essentiel d’agir rapidement.
Découvrez quand vous devez prévenir la gérance, qui prend en charge les frais de désinsectisation et dans quels cas vous pouvez vous débarrasser vous-même des nuisibles avec succès.

Appareils énergivores dans les logements locatifs

Les locataires ont peu de possibilités d’exiger de leur bailleur le remplacement d’appareils énergivores. En effet, dès la prise de possession du logement, les appareils, qu’ils soient économes en énergie ou non, sont considérés comme acceptés. 
Découvrez quelles sont les obligations des bailleurs en matière d’énergie.

Droit de visite

La loi autorise les bailleurs à visiter un logement lorsque cela est nécessaire pour son entretien, sa vente ou sa remise en location. Ils doivent toutefois annoncer la visite suffisamment à l’avance et faire preuve de considération envers les locataires.
Découvrez quels sont les droits et obligations liés à la visite d’un logement.

Droits et obligations des bailleurs

Si vous êtes propriétaire de logements et que vous les louez, vous concluez un contrat avec les locataires. Il est possible de le conclure sans formalités particulières, voire à l’oral. 
Retrouvez ici les droits et obligations des bailleurs découlant de ce contrat.

La vie en communauté dans un appartement en location

Règles à respecter dans la buanderie

L’utilisation de la buanderie est régulièrement source de conflits. Le droit locatif ne réglemente pas l’utilisation de cette dernière. Il appartient au propriétaire d’établir un règlement intérieur ou un règlement spécifique à la buanderie.
Nous vous expliquons comment les autorités réglementent l’utilisation de la buanderie dans un immeuble collectif.

Règlement intérieur des logements locatifs

Le règlement intérieur impose aux locataires de faire preuve de considération les uns envers les autres et fait généralement partie intégrante du contrat de location en Suisse. 
Découvrez ce que régit le règlement intérieur et quelles conséquences peut entraîner son non-respect.

Espaces communs

La cage d’escalier d’un immeuble collectif ne doit servir que à sa fonction première : permettre aux locataires d’accéder à leur appartement. La gérance de l’immeuble doit autoriser toute autre utilisation.
Dans l’article sur le règlement intérieur dans la cage d’escalier, nous vous expliquons pourquoi toute autre utilisation est interdite pour des raisons de sécurité. 

Protection des familles avec enfants

De nombreuses familles vivant en location rencontrent des difficultés. Leur logement n’est pas adapté aux enfants, les possibilités de jeux sont insuffisantes, les voisins les harcèlent du matin au soir et se plaignent auprès des propriétaires. Risquent-elles de recevoir un préavis de résiliation ? Non. 
Les logements destinés aux familles bénéficient d’un statut particulier dans le droit locatif.

Quel niveau de bruit est autorisé ?

Le bruit est à l’origine de nombreux conflits de voisinage. Aucune loi ne définit clairement ce qui est autorisé et ce qui ne l’est pas. En principe, vous pouvez signaler à la police les atteintes aux heures de calme ou de repos nocturne. Il est toutefois plus judicieux de discuter avec vos voisins et de chercher ensemble une solution. 
Voici comment le repos nocturne est réglementé en Suisse.

La musique dans un logement locatif

Le contrat de location, le règlement intérieur et/ou le règlement de police définissent les niveaux sonores autorisés dans un logement. Tous les locataires sont tenus de faire preuve de considération envers leurs voisins. Ce qui représente pour certains un plaisir musical ultime peut être perçu comme du bruit par d’autres.
Découvrez comment le droit traite la question de la pratique musicale dans les logements locatifs.

Fumer dans un logement loué

Même si le bail stipule qu’il est interdit de fumer dans le logement loué, la liberté individuelle prime. Cela ne donne toutefois pas carte blanche aux fumeurs, qui doivent faire preuve de considération envers leurs voisins. En d’autres termes, la fumée ne doit pas causer de nuisance excessive. 
Toutes les informations concernant les règles qui s’appliquent malgré l’interdiction de fumer dans les logements loués. 

Animaux de compagnie, balcon et usage particulier

Chatières et filets pour chats

Les chats sont des animaux épris de liberté. Les chatières et les échelles pour chats leur permettent d’aller et venir en toute autonomie. Avant d’installer des chatières ou des échelles pour chats dans un logement en location, il est conseillé de demander l’autorisation au propriétaire et de la faire confirmer par écrit, de préférence.
Découvrez dans quelles conditions vous êtes autorisé à installer une échelle pour chat.

Dégâts causés par les animaux de compagnie

La Suisse compte près de deux millions de chats et plus d’un demi-million de chiens. Il n’est donc pas étonnant que des discussions, voire parfois des conflits, surgissent régulièrement entre locataires et bailleurs au sujet de la responsabilité des dommages causés par les animaux de compagnie dans les logements.
Nous vous expliquons qui est responsable des dommages causés par les animaux de compagnie et quel rôle jouent l'assurance, la détention d'animaux et le bail.

Balcon de l’appartement loué

L’utilisation du balcon peut donner lieu à des désaccords ou à des litiges entre locataires, notamment parce qu’il n’existe aucune disposition légale spécifique à ce sujet. Toutefois, les règles générales du droit locatif s’appliquent. Qu’il s’agisse de faire des barbecues, de fumer ou de faire sécher votre linge sur le balcon.
Retrouvez ici toutes les informations nécessaires concernant le balcon d’un appartement en location.

Appartement en location sur Airbnb

La sous-location est en principe autorisée. Vous pouvez sous-louer des pièces individuelles ou l’appartement dans son intégralité, à condition d’en informer le propriétaire. Cela vaut également pour la location d’une chambre ou d’un appartement via des plateformes telles qu’Airbnb. 
Découvrez ici tout ce que vous devez savoir si vous souhaitez sous-louer votre appartement.

Logements et situations de logement particuliers

Une « demi-pièce » ?

Il n’existe pas de définition officielle de ce qui est considéré comme une « demi-chambre » en Suisse. Différents organismes ont donc élaboré plusieurs définitions. Celles-ci diffèrent quant à la superficie minimale en mètres carrés à partir de laquelle un espace peut être considéré comme une demi-pièce.
En savoir plus sur le comptage des chambres en Suisse.

Chauffage dans un logement en location

Le chauffage ne chauffe pas assez, que faire ? Découvrez dans notre article consacré aux droits des locataires pendant la période de chauffage à quel moment le bailleur est tenu de faire fonctionner le chauffage et quelles températures ambiantes sont considérées comme raisonnables?
Quels sont vos droits si votre logement reste trop froid.

La chaleur dans les logements locatifs

Avec la hausse des températures, le climat intérieur et les conditions de vie changent également dans de nombreux appartements. Que peuvent faire les locataires et que doivent faire les propriétaires pour ramener les températures à un niveau supportable ?
Voici ce que vous pouvez faire en tant que locataire s’il fait trop chaud dans votre appartement.

Louer une maison individuelle

Malgré les faibles taux hypothécaires, l’accession à la propriété reste inabordable pour beaucoup. Surtout lorsqu’ils recherchent une maison individuelle avec un terrain.
À quoi faut-il faire attention lorsque vous souhaitez louer une maison individuelle en Suisse ?