Mietrecht in der Schweiz: Der komplette Ratgeber für Mietende und Vermietende

Mietvertrag, Mietdauer und Kündigung

Mietvertrag 

Ein Mietvertrag in der Schweiz regelt die Rechte und Pflichten von Mieterschaft und Vermieterschaft. Erfahre, welche Inhalte zwingend dazugehören, worauf du beim Kleingedruckten achten solltest und welche Klauseln besonders wichtig sind. So kannst du deinen Mietvertrag besser prüfen, typische Stolperfallen erkennen und unangenehme Überraschungen von Anfang an vermeiden.
Erfahre, welche Inhalte in einen Mietvertrag gehören und welche Rechte und Pflichten in der Schweiz gelten.

Befristeter Mietvertrag

Unbefristete Mietverträge sind für Wohnungen üblich.  Die Parteien können jedes Monatsende als Kündigungstermin wählen. Anders bei einem befristeten Mietvertrag. Dieser endet automatisch am vereinbarten Datum und ist grundsätzlich nicht kündbar. Eine Anfechtung der Kündigung ist ausgeschlossen, möglich ist nur eine Erstreckung des Mietverhältnisses unter bestimmten Voraussetzungen.
Alles Wichtige zum befristeten Mietvertrag in der Schweiz – von den gesetzlichen Regeln bis zu den wichtigsten Besonderheiten.

Mietvertrag kündigen

Mietende können den Mietvertrag innerhalb der Kündigungsfrist mit einem unterschriebenen Brief auflösen. Vermietende müssen mit einem amtlich genehmigten Formular kündigen. Die Kündigung muss nicht begründet werden. Jede Partei kann aber die Begründung verlangen. Das Gesetz schreibt keine Form vor. Sie sollte aber aus Beweisgründen immer schriftlich erfolgen. 
Das musst du beachten, wenn du den Mietvertrag kündigst.

Ausserterminliche Kündigung

Normalerweise gibt es beim Mietvertrag in der Schweiz einen ordentlichen Kündigungstermin. In der Regel beträgt die Frist 3 Monate – ausser, es ist im Vertrag anders deklariert. Wenn du also zum Beispiel per 1. Januar umziehen möchtest, müsstest du bereits im September deine Kündigung einreichen. Wenn du aber in kürzerer Zeit ausziehen und die Wohnung abgeben möchtest, braucht es eine ausserterminliche Kündigung – und einen zumutbaren und zahlungsfähigen Nachmieter, wenn du deine Miete nicht nach dem Umzug weiterhin bezahlen willst.
Was Nachmietende konkret erfüllen müssen, erfährst du hier.

Mieterstreckung

Manche Kündigungen werden für Mietende zum Härtefall. In begründeten Fällen sieht das Mietrecht eine sogenannte Mieterstreckung vor. Die Mieterstreckung soll den Mietenden mehr Zeit geben, eine neue Wohnung oder ein neues Haus zu finden. Allerdings müssen sie nachweisen können, dass die Vertragsauflösung sogenannte Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen der Vermietenden nicht zu rechtfertigen ist.
Erfahre hier, was du zur Mieterstreckung wissen musst. 

Übergabeprotokoll 

In der Schweiz wird die Wohnungsübergabe von den Vermietenden oder der Verwaltung in einem Übergabeprotokoll protokolliert. Das schriftliche Dokument hält den Zustand einer Wohnung oder eines Hauses beim Ein- oder Auszug detailliert fest. Es dient in erster Linie der Beweissicherung und soll spätere Streitigkeiten zwischen Mietenden und Vermietenden vermeiden.
Informiere dich hier zum Übergabeprotokoll für Mietwohnungen. 

Wohnungsabnahme

Bei der Wohnungsabgabe muss die Wohnung vollständig geräumt, gründlich gereinigt und mit allen Schlüsseln der Vermieterschaft übergeben werden. Je besser du dich auf die Wohnungsabgabe vorbereitest, desto einfacher läuft sie ab. 
Wir sagen dir,  wie die Wohnungsabnahme möglichst reibungslos vonstatten geht.

Mietzins, Nebenkosten und Kaution

Referenzzinssatz

Anfang September 2025 hat das Bundesamt für Wohnungswesen BWO den Referenzzinssatz auf 1,25 Prozent gesenkt. Aus der Senkung des Referenzzinssatzes ergibt sich laut dem BWO nun für Mieterinnen und Mieter im Grundsatz ein Senkungsanspruch im Umfang von 2.91 Prozent, falls der bisherige Mietzins auf einem Referenzzinssatz von 1.50 Prozent beruht. Ansonsten besteht sogar der Anspruch auf eine grössere Mietzinsreduktion.
Was du als Mieterin oder Mieter, aber auch als Vermieterin oder Vermieter über den Referenzzinssatz wissen musst.

Mietzinserhöhung

Gemäss Artikel 269d des Obligationenrechts dürfen Vermietende den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Den Mietenden muss die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitgeteilt und begründet werden. Mietzinserhöhungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie mit steigenden Kosten begründet werden können.
Eine Übersicht über alle legitimen Gründe für eine Mietzinserhöhung.

Mietzinsreduktion

Wenn die Hypothekarzinsen und damit der Referenzzinssatz sinken, hätten viele Mietende - aber nicht alle - Anspruch auf eine Mietzinsreduktion. Du musst aber selbst aktiv werden, deine Vermietenden werden den Zins nicht von sich aus senken. 
Was musst du tun für eine Mietzinsreduktion?

Mietzins und Nebenkosten 

Für die Höhe der Miete gibt es Regeln, genauso für die Abrechnung der Nebenkosten. Die Frage nach dem fairen Mietpreis lässt sich mit drei weiteren Fragen beantworten: Ist der Mietzins kostendeckend? Ist der Mietzins marktgerecht? Ist der Mietzins rechtlich zulässig?
Wir sagen dir, wie sich der Mietzins in der Schweiz berechnen lässt. 

Mietkaution

Wie in vielen anderen Ländern ist es auch in der Schweiz üblich, dass Vermieterinnen und Vermieter von ihren Mieterinnen und Mietern eine Mietkaution oder ein Mietzinsdepot verlangen. Die Mietkaution dient ihnen als Sicherheit im Falle von Schäden am Mietobjekt und bei nicht bezahlten Mieten oder Nebenkosten.
Erfahre, welche Regeln für die Mietkaution gelten und und wie hoch sie sein darf. 

Rechte und Pflichten im Mietalltag

Kleiner Unterhalt

Spätestens vor einem Umzug werden grössere oder kleinere Schäden an der Wohnung offensichtlich, die während der Miete entstanden sind. Zum Beispiel abgeschlagene Kanten am Türrahmen, lose Schrauben oder Verschlüsse, ein Riss in der Scheibe oder das Backblech mit verkrusteten Essensresten.
Wer haftet für diese Schäden und wer muss für den kleinen Unterhalt aufkommen?

Schäden in der Mietwohnung

Wohnen hinterlässt Spuren. Aber nicht alle Schäden gehen zulasten der Mieterinnen und Mieter. Bei der Haftung der Mieterinnen und Mieter macht es einen Unterschied, ob der Teppich am Boden im Laufe der Zeit ausgetreten worden ist, oder ob eine Zigarette ein Brandloch hinterlassen hat. Ersteres zählt zur normalen Abnutzung, während letzteres ein durch die Mieterinnen und Mieter verursachter Schaden ist. Schäden, die im Laufe der Zeit aus der sorgfältigen Nutzung entstehen, gelten als normale Abnutzung und gehen zulasten der Vermieterinnen und Vermieter.
Wir sagen dir, wer bei welchen Schäden in der Mietwohnung aufkommt.

Schädlinge in der Wohnung

Ob Motten, Käfer oder andere ungebetene Gäste: Bei einem Schädlingsbefall in der Wohnung ist schnelles Handeln entscheidend.
Erfahre, wann du die Verwaltung informieren musst, wer für die Kosten der Bekämpfung aufkommt und in welchen Fällen du Schädlinge auch selbst erfolgreich loswerden kannst.

Energiefresser in Mietwohnungen

Die Möglichkeiten der Mieterinnen und Mieter, bei der Verwaltung einen Ersatz von stromfressenden Geräten einzufordern, sind bescheiden. Denn nach Antritt des Mietverhältnisses gelten Geräte, ob stromsparend oder -fressend, als akzeptiert.
Erfahre, welche Pflichten Vermietende in puncto Energie haben.

Besichtigungsrecht

Vermieterinnen und Vermieter dürfen von Gesetztes wegen eine Wohnung besichtigen, wenn es für den Unterhalt, den Verkauf oder die Wiedervermietung nötig ist. Vermieterinnen und Vermieter müssen die Besichtigung aber rechtzeitig anmelden und auf die Mieterinnen und Mieter Rücksicht nehmen.
Erfahre, welche Rechte und pflichten rund um die Wohnungsbesichtigung gelten. 

Rechte und Pflichten der Vermietenden

Wenn du Wohneigentum besitzt und deine Wohnung vermietest, schliesst du mit den Mietenden einen Vertrag ab. Dieser Mietvertrag kann formlos, im Prinzip sogar mündlich abgeschlossen werden.
Erfahre, welche Rechte und Pflichten für Vermietende aus diesem diesem Vertrag hervorgehen. 

Zusammneleben in der Mietwohnung

Regeln in der Waschküche

Es kommt immer wieder zu Streit um die Nutzung der Waschküche. Im Mietrecht ist die Nutzung der Waschküche nicht geregelt. Es ist Sache der Vermieterin oder des Vermieters, eine Haus- oder eine Waschküchenordnung zu erlassen.
Wir sagen dir, wie die Nutzung des Trocknungsraums im Mehrfamilienhaus geregelt ist. 

Hausordnung für Mietwohnungen 

Die Hausordnung verpflichtet die Mieterinnen und Mieter zur gegenseitigen Rücksichtnahme und ist in der Schweiz meist ein integrierter Bestandteil des Mietvertrags.
Erfahre, was die Hausordnung regelt und welche Folgen ein Verstoss  haben kann. 

Gemeinsam genutzte Flächen

Das Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses darf nur für seinen eigentlichen Zweck benutzt werden: Mieterinnen und Mieter sollen zur Wohnung gelangen können.  Weiterreichende Nutzungen müssen von der Liegenschaftsverwaltung bewilligt werden.
Im Beitrag «Hausordnung im Treppenhaus» sagen wir dir, warum eine weiterreichende Nutzung aus Sicherheitsgründen untersagt ist.  

Schutz für Familien mit Kindern

Viele Familien in Mietwohnungen haben es schwer: Die Wohnung ist nicht kinderfreundlich gestaltet, die Spielmöglichkeiten sind ungenügend, die Nachbarn nörgeln von früh bis spät und beschweren sich bei den Vermieterinnen und Vermietern. Droht vielleicht bald die Kündigung? Nein. 
Lies hier, welche besondere Bedeutung Familienwohnungen im Mietrecht geniessen.

Wie viel Lärm ist erlaubt?

Lärm ist der Anfang vieler Nachbarstreitigkeiten. Kein Gesetz regelt eindeutig, was erlaubt und was verboten ist. Im Prinzip können Verletzungen der Ruhezeit oder der Nachtruhe der Polizei gemeldet werden. Sinnvoller ist es aber, mit den Nachbarn zu reden und gemeinsam eine Lösung zu suchen.
Wir sagen dir, wie die Nachtruhe in der Schweiz geregelt ist.

Musik in der Mietwohnung

Im Mietvertrag, in der Hausordnung und/oder im Polizeireglement ist geregelt, welche Lärmemissionen in einer Mietwohnung zulässig sind. Alle Mieterinnen und Mieter sind an die nachbarschaftliche Rücksichtnahmepflicht gebunden. Was für die einen den höchsten Musikgenuss bedeutet, kann für andere Lärm sein.
Erfahre, wie das Mietrecht mit Musizieren in Mietwohnungen umgeht. 

Rauchen in der Mietwohnung

Selbst, wenn im Mietvertrag steht, dass in der Mietwohnung nicht geraucht werden darf, ist die persönliche Freiheit höher zu gewichten. Allerdings ist das kein Freipass für Raucherinnen und Raucher, sie müssen Rücksicht nehmen auf ihre Nachbarn.  Das heisst, der Rauch darf niemanden übermässig belästigen.
Welche Regeln trotz Rauchverbot für Mietwohnungen gelten, kannst du hier lesen. 

Haustiere, Balkon und besondere Nutzung

Katzenklappen und Katzennetze

Katzen sind freiheitsliebende Tiere. Katzenklappen und Katzenleitern ermöglichen ihnen ein unabhängiges Kommen und Gehen. Vor dem Einbau von Katzenklappen oder Katzenleitern in der Mietwohnung ist es ratsam, die Vermieterin oder den Vermieter um Erlaubnis zu fragen und sich diese am besten schriftlich geben zu lassen. 
Erfahre, unter welchen Voraussetzungen du eine Katzenleiter anbringen darfst.

Schäden durch Haustiere

In der Schweiz leben fast zwei Millionen Katzen und über eine halbe Million Hunde. Kein Wunder gibt es immer wieder Diskussionen und manchmal Streit zwischen Mieterinnen und Mietern und Vermieterinnen und Vermietern über die Haftung für Schäden durch Haustiere in Mietwohnungen.

Balkon der Mietwohnung 

Bei der Balkonnutzung kann es zwischen Mietenden Unstimmigkeiten oder Streit geben - auch weil es für die Balkonbenutzung keine gesetzlichen Vorschriften gibt. Jedoch gelten die allgemeinen Regeln des Mietrechts. Vom Grillieren, übers Rauchen bis zum Trocknen der Wäsche auf dem Balkon. 
Hier erfährst du alles zum Balkon in der Mietwohnung.

Mietwohnung als Airbnb 

Die sogenannte Untermiete ist grundsätzlich erlaubt. Einzelne Räume oder die ganze Wohnung dürfen weitervermietet werden, wenn die Vermieterin oder der Vermieter darüber informiert ist. Das gilt auch für eine Vermietung eines Zimmers oder einer Wohnung über Plattformen wie Airbnb. 
Erfahre hier alles, was du wissen musst, wenn du deine Wohnung untervermieten willst. 

Spezielle Mietobjekte und Wohnsituationen

«Halbes» Zimmer?

Eine offizielle Definition, was in der Schweiz als halbes Zimmer gilt, gibt es nicht. Verschiedene Stellen haben deshalb einige Definitionen erarbeitet. Sie unterscheiden sich punkto Mindest-Quadratmeter, ab denen eine Fläche als halbes Zimmer gelten kann.
Mehr zum «Zimmer zählen» in der Schweiz.

Mietwohnung heizen

Die Heizung ist zu kalt – was nun? Erfahre, wann die Verwaltung heizen muss, welche Raumtemperaturen als angemessen gelten und welche Rechte du hast, wenn deine Wohnung zu kalt bleibt.
Lies in unserem Artikel alles über die Rechte der Mietenden während der Heizperiode.

Hitze in der Mietwohnung

Mit den steigenden Temperaturen verändert sich auch das Raum- und Wohnklima in vielen Wohnungen. Was können Mieterinnen und Mieter und was müssen Vermieterinnen und Vermieter tun, um die Temperaturen auf ein erträgliches Mass zu senken?
Wir sagen dir, was du als Mieterin oder Mieter tun kannst, wenn es in der Wohnung zu warm ist.  

Einfamilienhaus mieten

Trotz der tiefen Hypothekarzinsen bleibt Wohneigentum für viele unerschwinglich. Vor allem, wenn sie ein Einfamilienhaus mit Land suchen. 
Worauf du achten musst, wenn du ein Einfamilienhaus in der Schweiz mieten willst.